法令上の制限の目的は、土地・建物の有効利用の実現にあります。
そのためには、土地の区画が整理されていることが必要です。
そこで、適切に土地の区画の整理がなされるように設けられたのが、土地区画整理法です。それゆえ、土地区画整理法においては、適切に土地の区画がなされるように、その過程における手続が定められています。
土地区画整理事業（都市計画区域内）のイメージ
※事業後、各個人の土地の面積は減少します（これを減歩という）が、区画整理により地価が上昇す
るため、何ら害されることはありません。このようにして、新たに生じた土地によって事業の費用
がまかなわれ、公共施設が整備改善されます。
- 施行者の決定
- 施工者
施工者 保留地 民間 ❶ 個人（土地所有者・借地権者、これらの者の同意を得た者）
❷ 土地区画整理組合
❸ 区画整理会社❶ 事業の費用にあてるため、
または、
❷ 定款で定める目的のため保留
地を定めることができます公的機関 ❹ 都道府県・市町村
❺ 国土交通大臣
❻ 地方住宅供給公社
❼ 都市再生機構❶の目的のときだけ保留地を定
めることができます。しかも施
行後の宅地の総額が施行前のそ
れを上回る範囲内でしか保留地
を定めることができません
- 知事・大臣の認可
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- 換地計画の決定
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- 知事の計画認可
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- 公告
建築行為等の規制
土地区画整理事業をスムーズに行うため、公告後、一定の行為をするには許可が必要であるとしました。
規制区域
土地区画整理事業の施行地区内
規制期間
公告のあった日以後、換地処分の公告がある日まで
規制される行為
① 事業の施行の障害となるおそれのある
⑴ 土地の形質の変更
⑵ 建築物その他の工作物の新築・改築・増築
② 移動の容易でない物件の設置・堆積
許可権者
① 国土交通大臣施行の場合
➡ 国土交通大臣
② その他の者の施行の場合
➡ 都道府県知事等
- 施工
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- 仮換地の指定
- 換地処分前に、仮に換地としてある土地を指定すること。
なぜ換地地の指定は必要か？
工事をするためには、家などにどいてもらわないと工事ができないから。
どのようにするのか？
仮換地となるべき土地の所有者および従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置および地積ならびに仮換地の指定の効力発生の日を通知して行います。
効力
期間通知に記載された仮換地指定の効力発生の日（×指定の通知が到着した日）から換地処分の公告の日まで
登 記
仮換地の指定の登記はできません。
理由：あくまで「仮」であるので、登記するに値しないから。
その他
誰の仮換地にも指定されない宅地は施行者が管理します。
仮換地の指定の効力
🅐所有の甲地の仮換地として🅑所有の乙地を指定
仮換地は換地をスムーズに行うために行うものだから、指定された土地を使用収益できます。しかし、あくまで「仮」であるので、所有権は移転しません。![]()
- 施行者による建築物等の移転・除却
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- 公共施設の工事
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- 換地処分
- 施行者が換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後に遅滞なく原則として換地計画に係る区域の全部に関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知して行います。
効果
① 換地の所有権を取得し、もとの宅地の所有権を失います。
② 換地は公告のあった日の翌日から従前の土地とみなされます。
➡ 従前地の借地権・抵当権は換地上に存することになります。
③ 清算金が確定します。土地が譲渡されていれば清算金は譲受人に帰属します。
理由：換地は従前の宅地と必ずしもバランスがとれているものとは限りません。そこでその不均等を是正するために徴収・交付されるのが清算金です。この清算金は通常、保留地の売却金から出されます。清算金は特約がない限り、換地処分時の土地所有者に帰属します。
④ 換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、換地処分の公告があった日が終了した時（すなわち午後12時）において消滅します。
⑤ 地役権は、換地処分の公告があった日の翌日以後においても、なお、従前の宅地の上に存続します。但し、事業の施行により行使する利益がなくなった地役権（例 袋地に通行地役権を
設定していた場合において、区画整理後袋地でなくなった場合等）は、換地処分の公告があった日が終了したときにおいて消滅します。
効力発生日換地処分
公告の翌日
- 保留地の発生
- 保留地
意 義
換地として定めない土地
目 的
① 事業の費用にあてるため
② 定款で定める目的のため
（民間施行の場合のみ）
権利帰属
換地処分の公告の翌日に施行者（×知事）のものになります。
登 記
① 換地処分の公告後になされます。
② それ以前に保留地としてなされることはありません。
- 換地処分に伴う登記
- 施行者は、換地処分の公告があった場合には、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければなりません。
- 施行者は事業の施行により、施行地区内の土地および建物について変動があったときは、遅滞なく、その変動に係る登記を申請し、または嘱託しなければなりません。
- 換地処分の公告のあった日以後においては、②の土地区画整理事業の施行による、変動の登記がされるまでは、原則として施行地区内の土地および建物につき他の登記をすることができません。
- 換地の清算
or 市町村への公共施設の引継
or 保留地の処分
